论文提要:
强制执行较之审判更注重程序正义,而执行中对财产的处置尤显执行公正。在众多可供执行财产中,房屋因其价值大、稳定性强、保值增值率高等特点,已逐渐成为最重要的执行标的物之一。执行中,对财产处置的前提是查封,而有效的公示是查封的灵魂。对于登记的房屋,查封只消到登记机关作登记查封即可产生最为有力的公示效力,但是对未登记权属建筑物(本文中主要指狭义的房屋建筑)的查封,目前仅有张贴查封公告和加贴封条的公示方式,又因自然或人为等因素,该种公示效力偏弱,存在案外人或利害关系人不知情、查封顺序混乱、执行法院处置错误等问题。本文从登记查封的角度出发,探索在规划和自然资源管理部门对未登记权属建筑物进行登记查封的可能,完善公示方式,提升公示效力。全文共9531字。
主要创新观点:
本次调研课题的创新之处在于探索未登记权属建筑物的查封从公告查封方式转变为登记查封方式,分析对未登记权属建筑物在规划和自然资源管理部门进行登记查封的理论、操作及内容表述的可行性,从而消除公告查封带来的种种弊端,最大程度保障各方权利人的合法权益,杜绝财产的错误处置,规范执行行为。
以下正文:
强制执行最重要的程序正义是对财产的合法处置,房屋作为价值大、稳定性强、保值增值率高的财产,现已成为执行中最普遍的财产形式之一。为充分保障各方当事人及案外人、利害关系人的合法权益,规范法院强制执行行为,在对房屋处置前,执行法院须对该房屋采取有效查封,同时对查封进行公示。公示原则是指执行法院在对被执行人的财产采取查封措施时,应当根据该财产的属性,并按照法律规定的方式方法进行,将查封情形公之于众,以使被执行人、案外人及其他执行法院和执法机关知晓查封的事实。
未登记权属建筑物(本文中主要指狭义的房屋建筑)作为一种财产形式,自然能够成为执行标的物,但对该财产规范执行的法律规定却相对较少,查封和公示的形式单一,效果欠佳,执行中对相关权利人和执行法院都会产生风险,因此,完善对未登记权属建筑物的查封和公示效力尤显急迫。
一、未登记权属建筑物查封及公示现状
(一)未登记权属建筑物存在的情况
未登记权属建筑物不同于可以进行预查封的未进行所有权登记的房屋,后者主要指作为被执行人的房地产开发企业已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,对该类房屋的预查封实际上亦属于登记查封,而未登记权属建筑物主要是指在不动产管理部门未进行任何登记或备案的房屋,没有可进行登记查封的协助执行单位,通常为权利人自行建造的用于居住、工作、娱乐、仓储等的房屋。该类财产自身存在实际价值,作为被执行人的责任财产,其可作为执行标的物予以处置,而根据最高法院指导意见及现行执行理念,对未登记权属建筑物的执行采取“现状处置”方式,即充分披露财产现状,不改变财产任何现有状态的处置方式。因此,未登记权属建筑物已然作为被执行人的可供执行财产纳入了强制执行范围。执行实务中,未登记权属建筑物(主要指未登记权属房屋)在可供执行房屋类财产中仍占有较高比例,课题组于长春市中级人民法院随机抽取在执状态案件100件,有房屋类财产案件35件,占比35%,其中未登记权属建筑物案件17件,占房屋类财产比例为48.57%。因涉及该类财产的执行细节性规定较少,加之职能部门的监管有限,对该类财产的处置在实际操作中缺乏统一可行的执行方式,极有可能造成相关权利人的合法权益受损及执行法院执行行为的瑕疵甚至错误。
(二)未登记权属建筑物查封及公示的方式
对财产处置的前提是对该财产的合法查封和有效公示,因未登记权属建筑物没有登记机构,不存在协助执行单位协助查封及公示的情形,因此法律对该类财产的查封有着不同于其他财产查封的单独条文规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第八条规定:“查封尚未进行权属登记的建筑物时,人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人,并在显著位置张贴公告。”从上述规定可以看出,对于未登记权属建筑物的查封形式较为单一,仅为张贴公告的查封形式,即公告查封,如果该财产为“死封”,即不允许占有、使用的,还会采取加贴封条的方式。该《规定》第二十四条第三款规定:“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。”公告查封从公告张贴时起便产生了公示的效力,“通知其管理人或者该建筑物的实际占有人”实际上是执行法院履行对已知权利人的告知职责,真正产生公示效力的是张贴公告的行为所引发的公告公示的效果。一言之,对于未登记权属建筑物的查封及公示仅凭一张公告而已,如此简单的执行方式势必存在多重的执行风险。
(三)未登记权属建筑物查封及公示不充分存在的风险
1.财产权利人不能及时有效行使其权利
财产权利人(如买受人、承租人等)行使权利的前提是其看到了或者了解到了未登记权属建筑物查封的事实,即公告查封产生了公示效力,达到了公示效果,如果相关权利人不知道财产被查封,那么其行使权利也就无从谈起了。例如,承租人针对房屋执行提出的异议,当然,这种租赁指的是能够“阻却执行”的合法租赁,即租赁合同在查封前成立并生效,同时承租人对房产已完成占有。一纸查封公告往往因自然因素或人为破坏而不能固定在查封现场,目前探索的电子查封公告因价格及必要性等原因还尚未进入普遍应用阶段,而案外人提出异议主张权利的时间截点为该财产执行终结之日,如果权利人没有能够及时有效的主张权利,其合法权益极有可能遭受侵害,这与执行的程序正义要求明显相悖。
例如,申请执行人长春某银行与被执行人长春市某汽车车厢有限公司、耿某某、鲁某某公证债权文书案,执行法院查封了长春市某汽车车厢有限公司抵押给长春某银行的厂区宿舍、4#门卫、换热站、车间、车间四、车间五、车间六、车间七后,依法两次对上述查封的抵押物及附属设施挂网拍卖,无人竞买流拍。长春某银行同意以第二次拍卖保留价以物抵债。2020年12月23日,法院作出以物抵债裁定,将上述抵押物及附属建筑物确权给长春某银行,同日作出结案通知书,通知双方当事人该案执行完毕,予以结案。上述以物抵债裁定、结案通知书均已向双方当事人送达。2021年4月,案外人吉林某能源有限公司向法院提出执行异议,认为其在法院查封前已经购买了上述抵押土地中的一部分,并建造了部分附属设施,法院公告查封时并没有通知该公司,故要求排除法院对部分土地及附属设施的强制执行。法院审查后认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的,应当在执行程序终结之前提出,但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的,应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的,应当在执行程序终结之前提出。”的规定,案外人吉林某能源有限公司是在法院向双方当事人送达完结案通知书之后提出的异议,提出异议期限超过上述法律规定期限,故裁定驳回吉林某能源有限公司的异议申请。吉林某能源有限公司不服,向上一级法院提出复议,上一级法院复议审查后,裁定驳回吉林某能源有限公司复议申请,维持原执行异议裁定。该案就是较为典型的公告查封因公示效力较差导致了案外人没有及时提出异议的问题。
2.查封顺序混乱导致各案件申请执行人难以准确实现其合法权益
在被执行人未进入破产或参与分配的情形下,查封顺序即为申请执行人实现债权的顺序。排在前面的查封案件申请执行人先于在后查封案件的申请执行人受偿,如果查封混乱,不能理清查封顺序,那么就可能出现排在后面的申请执行人在先受偿,因公告查封的弊端而侵害了其他申请执行人的合法权益。例如,申请执行人长春某集团与被执行人长春某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案,被执行人开发的房产因各种原因,在登记机关均未办理登记、备案手续,对其房产的查封均为公告查封,又因该被执行人涉案众多,各执行法院无法认定自己为首封法院,难以推进执行,各债权人的合法权益不能及时得到实现。为理清查封顺序,统一规范执行,长春中院调度辖区全部基层法院确定房产公告查封顺序等情况,经过多次排查与核实,整理出5家法院183起案件,理清查封顺序后才最终推进房产处置程序。
3.执行法院基于首封的错误认识而错误执行且易滋生渎职行为
财产能够处置的前提是执行法院在执行中对该财产享有处置权,只有首封法院对财产享有处置权,轮候查封自始未产生查封的效力,其仅为一种“排序”,在先的查封解除后才产生正式查封的效力,因此,确定首封法院对于财产的执行至关重要。公告查封的弊端就在于公示效力的薄弱,容易出现轮候查封法院误认为其为首封法院而处置财产,造成执行错误,又因为财产的执行具有不可逆性,一旦财产执行终结,即便执行错误也需保障善意第三人的合法权益,进而形成更多的执行问题。例如,申请执行人姜某与被执行人田某、吉林省某房地产开发有限公司被继承人债务清偿纠纷案,长春市南关区人民法院于2019年4月29日进行诉前财产保全,对被执行人所有的坐落于经济技术开发区某工程现有框架(11826平方米)整体采取保全措施,于现场张贴了民事裁定书、协助执行通知书及封条。同年5月23日,南关区法院另案执行的申请执行人战某某与被执行人田某民间借贷纠纷案,于2019年5月23日公告查封了被执行人所有的上述同一在建工程,该财产经双方当事人议价1300万元进行挂网拍卖,2019日10月15日,案外人以1300万元价格竞买成功并实际接收了上述财产。在上述财产拍卖期间,执行法官曾对被执行人、土地使用权人、房屋看管人等均进行了调查询问,并未被告知在公告查封前存在其它案件查封。此后,实际首封案件申请执行人姜某得知后,开始持续信访,造成了种种不良影响。
此外,亦不排除个别办案人员出于私心等,刻意利用公告查封的此种弊端处置财产,达到不可告人的目的,此种渎职行为不但侵害了相关权利人的合法权益,更是严重污染了执行正义的法治环境。
二、未登记权属建筑物查封及公示风险的原因分析
(一)查封及公示方式单一
目前,未登记权属建筑物的查封仅为张贴公告及加贴封条,相较于已登记权属建筑物、已进行合同备案或预告登记建筑物以及动产,未登记权属建筑物的查封方式单一,公示效力薄弱。已登记权属建筑物、已进行合同备案或预告登记建筑物因有登记、备案机关,查封只需到该机关送达相关查封手续即可,能够最大程度形成公示效力,同时能够准确登记查封顺序,避免因查封及顺序不清出现的各类执行问题。对于动产,虽然较少有登记机关,但因动产的可移动等特性,可就地查封或移至其他场所查封,公告查封后将确定保管人,如有后续法院查封,保管人有义务登记并告知全部查封情况,否则将承担相关保管责任,很大程度上也解决了动产公告查封的效力公示问题。
反观未登记权属建筑物,既没有登记查封机关,也不可能移至他处查封,即便公告查封后进行强制管理,确定未登记权属建筑物看管人,也会存在种种问题。
1.如果未登记权属建筑物内部为毛坯性质,无任何物品等,可以依法强制更换门锁,交由看管人看管。但是,此前是否有在先查封的,看管人并不会知情,即便此后有其他法院张贴查封公告的,同样基于自然或人为原因,看管人难以及时掌握查封情况,从而加重看管人责任。
2.如果未登记权属建筑物内部有物品或有使用迹象的,此时不宜强制更换门锁及确定看管人。首先,看管人仅有看管责任,并非实际居住于内,不可能时刻掌握建筑物内部情况,如遇物品丢失或意外水、火等事故,看管人不能及时处理,可能造成更大的损失。其次,若执行法院能够对未登记权属建筑物进行处置的,也应由执行法院依照腾迁的相关法律规定将建筑物内物品先行强制迁出,再将该空置建筑物交由看管人看管,在物品未迁出前,强制看管的方式并不可行。
(二)没有可对查封进行登记公示的职能机关
归根结底,未登记权属建筑物因没有可供登记查封的协助执行机关而产生种种问题及风险。对于能够登记查封的建筑物,主要能够有效解决两个问题,一是查封的有力公示,二是明确查封顺序。
首先,设想未登记权属建筑物的查封达到登记查封的效果,那么其公示效力自然会比张贴公告及封条更强,就不会出现公告及封条的自然脱落或人为撕毁,被执行人也不会因“不知情”而规避执行,案外人或其他利害关系人也会在登记机关及时了解未登记权属建筑物的查封,甚至是其他限制情况,从而充分行使自己的合法权利,最大程度避免权利受损。
其次,法院执行未登记权属建筑物的前提是有效的在先查封,如果是轮候查封,因不产生正式查封的效力,除非已经同首封法院充分沟通或统一合并执行外,轮候查封法院对该财产是没有处置权的,也就是说不能推进执行程序。由此可见,确定未登记权属建筑物的查封顺序切实关系到执行程序正义,否则不但侵害首封案件债权人的合法权益,更会出现执行错误,导致一系列不可逆的后果。倘若未登记权属建筑物的查封有登记机关协助,就如同其他登记财产的查封一样,可以非常明确查封顺序,确定首封案件,那么查封混乱的问题就可以有效解决,同时杜绝法院执行错误的问题。
三、完善未登记权属建筑物查封及公示效力的构想
不动产公示的作用在于使第三人全面、及时了解物权变动情况。同理,对不动产查封的公示所应达到的效果即在于他人对查封情况的全面、及时了解。综合未登记权属建筑物公告查封中存在的问题及原因分析,我们不难发现,在现阶段,提升该类财产的查封公示效力关键在于一点,即对未登记权属建筑物采取登记查封方式,那么核心的问题即在于由哪个职能机关协助法院登记查封。课题组认为,根据我国对不动产的现有管理政策及登记现状,由规划和自然资源管理部门协助法院对未登记权属建筑物进行登记查封更为适宜。
(一)房产管理机关协助登记查封的困境
未登记权属建筑物按照标的物性质属于房屋建筑,如果进行查封应当到房屋产权管理机关进行登记查封。但是,该类财产之所以单独由法律规定了公告查封的方式,就是因为其并不具备产权办理或备案的条件,在房产管理机关无法建档,也就难以协助法院登记查封。
首先,房产管理机关确定房屋登记信息,主要根据测绘结论形成丘地号,进而确定具体房屋登记。未登记权属建筑物因未由房产管理机关依规进行测绘,无法在系统中作出准确房屋信息登记,也就无法协助法院在系统中进行登记查封。另外,房产管理机关也不太可能为了协助查封而单独登记一则未登记权属建筑物信息,如此将造成房产信息登记的混乱。
其次,如果硬性要求房产管理机关创设未登记权属建筑物登记信息,其难以对财产位置进行准确表述。例如,查封长春市长春大街上的某处未登记权属建筑物,如想表述清楚其位置信息,应当明确记载“四至”信息,若表述成“东邻XX市场,南邻XX宠物店”等字样,极有可能在某一天该参照物发生变化,导致登记信息不准确,后续如有轮候查封的,难以明确是否为同一财产,无法从根本上解决查封登记及查封顺序等问题。
(二)规划和自然资源管理机关协助登记查封的可行性
规划和自然资源管理机关是对此前部分职能机关的整合,其职能中就包括国土管理职能。事实上,未登记权属建筑物并非空中楼阁,既然是在地上建筑的房屋,完全可以从地块上表述出相关信息。我国对土地的登记和管理非常成熟,每一处土地都有自己的“身份证号”,即宗地号。地籍在法律上就是不动产的所有权权籍,有了准确的地块信息,依托此地块记录未登记权属建筑物信息也就有了保障,只要信息登记合理且成熟,由规划和自然资源管理机关协助法院登记查封就有了可行性。
1.技术操作的可行性
规划和自然资源管理机关在探索初期并不需要开发新的软件系统,只需要进行五级文件夹的创制即可。
一级文件夹为行政区划。例如,需要登记查封的未登记权属建筑物位于吉林省长春市南关区,那么一级文件夹的名称即为“吉林省长春市南关区”,依照行政区划创建一级文件夹只是为了更快区分查封标的物位置,此处无需赘述。
二级文件夹为宗地号。如果要登记查封某一处未登记权属建筑物,该建筑物处于哪个地块之上,就在二级文件夹类别中寻找哪个地块的宗地号,以此确定该查封标的物的基本位置。该级文件夹是登记查封的关键,为了避免错误落籍,应当由执行法院向管理机关提供准确的现场位置图,必要时进行低空航拍,由管理机关根据未登记权属建筑物的现场位置确定地块信息,准确落入宗地号文件夹内。
三级文件夹为未登记权属建筑物信息。该级文件夹最为复杂,但只要确定好登记规则就容易办到了。例如,需要查封的未登记权属建筑物已经确定了在宗地号为2201040101001号的地块之上,根据航拍图及现场实物图片,如果该地上共有5处未登记权属建筑物,那么可以确定记载规则为由北向南顺序、由东向西标号,如此便能准确记录未登记权属建筑物信息。举个例子,法院需要查封的1处未登记权属建筑物在其所在的地块上共有5处建筑,其中自北向南为2排,分别确定为北1排和北2排,假设查封标的物在北1排自东向西数第3个,那么,该三级文件夹需查封的未登记权属建筑物名称即为“3号未登记权属建筑物”。或许会有人提出,如果地块上的标的物并不是有序成排,或建筑物较多,这种方法是否可行?事实上,只要最初确定的登记规则和第一次编排的序号不变,就不会发生登记混乱的问题。当然,我们也可以把第一次的航拍图及建筑物标号图扫描进该文件夹中,如此可以更直观的确定未登记权属建筑物编号。
四级文件夹为具体需要查封的标的物信息。从以上三级文件夹中,我们能够发现一个问题,第三极文件夹确定的未登记权属建筑物是整栋建筑的表述,而实务中可能查封的是此栋中的某一处或某几处房屋,如何更精确查封的标的物信息,就可以在此第四级文件夹中解决。当然,解决的前提还是要确定最初的规则不变。例如,未登记权属建筑物序号为“3号未登记权属建筑物”,该栋建筑中有3层,每层3户,那么可以确定记载规则为由下向上层数、由东向西房号,如查封的房屋命名为“3层1号房”。
五级文件夹为简要查封信息。该级文件夹主要作用即为确定查封事实及查封顺序。当然,文件夹的命名只需精炼出基本查封信息即可,目的是对查封情况一目了然,所以,这第五级文件夹的名称可以设定为“查封期限+法院”的格式。例如,首封法院为长春中院,那么第1个五级文件夹可以命名为“2022.9.1至2025.9.1,长春中院”,几天后的轮候查封法院为南关区法院,那么第2个四级文件夹可以命名为“2022.9.10至2025.9.10,南关区法院”,以此类推。这种设定的好处在于,第一,直观查封顺序;第二,标记期限便于立即判断是否处在有效查封期内;第三,确定首封法院。
最后,第五级文件夹中将法院的查封材料扫描装入,如有续封、解封、确权等情形的,将后续法律文书一并扫描进最后的文件夹中,同时返回上级文件夹名称中备注,例如,查封房屋已经“现状拍卖”成交后确权,可以将第四级文件夹名称改为“3层1号房(已由长春中院于2022年9月1日处置完毕)”,从而避免不知情的法院查封后损害真正权利人利益。综上,未登记权属建筑物的登记查封操作结束,五级文件夹的表述依次为:
(1)“吉林省长春市南关区”。
(2)“宗地号2201040101001”。
(3)“3号未登记权属建筑物”。
(4)“3层1号房”。
(5)“2022.9.1至2025.9.1,长春中院”。
2.表述方式的可行性
如前所述,查封未登记权属建筑物的关键是规则的制定,只要有统一的规则,未登记权属建筑物的查封就会更加统一和规范。现阶段,各个执行法院作出的查封公告不尽一致,主要是标的物表述的各不相同,导致无法核定是否为同一标的物。从不动产的登记信息中必须能够明确该不动产的具体情况,包括该不动产的具体坐落位置及其与周边相连不动产的界分。根据上述登记查封的操作探索,实际上,我们也能够看出其中的规则,内容中其实也包含了相关信息表述的建议。我们认为,查封公告中未登记权属建筑物的表述应包含两部分。
第一部分为与规划和自然资源管理机关登记一致的表述,即以上所述的五级文件夹内容。好处如下,首先,未登记权属建筑物表述一致利于登记机关准确、高效登记查封,直接按照查封公告内容找到对应的文件夹进行登记;其次,标的物表述一致,利于各执行法院之间对标的物的一致认识,避免表述不同而重新引起误解与执行错误。
第二部分为未登记权属建筑物在现场位置的“四至”表述。这类表述可能会根据执行人员认识及语言组织的不同而有所差异,但实际上并没有太大问题,因为这类表述是为了于现场张贴公告后让其他人员能读的明白。在登记机关登记查封中的表述内容是为了便于准确和高效的登记,但这样的文字并不能让标的物现场的围观人员所理解,案外人、利害关系人看到这样表述的查封公告,甚至不明白是否与自己有关,从而影响其行使自己的权利,因此,“四至”或其他形象的实物描写更能让普通人读懂公告内容。
综上,查封公告中关于未登记权属建筑物的表述可以书写为:“查封房屋坐落于吉林省长春市南关区宗地号为2201040101001号土地上的3号未登记权属建筑物3层1号房,现场实物位置为南关区超达路与芳草街交汇西行约200米处,东邻南部小学,西邻中国石油加油站,北邻XX实业公司,南邻超达路,该栋建筑第3层自东向西数第1室。”随后将该查封公告张贴于该栋建筑及1号房屋处即可。
3.提升公示效力的可行性
法院查封的公示对象为当事人、案外人、利害关系人及法院等,因查封的财产在形式上能够认定为被执行人所有,因此,公示对象主要为案外人、利害关系人及其他法院。从上文中我们不难看出,传统单一的对未登记权属建筑物的公告查封方式并不能最大限度的有效公示,导致诸多问题的产生。如果未登记权属建筑物能够通过登记方式完成查封,其公示效力必然大于传统公告查封的公示效力。
(1)对于案外人及利害关系人。首先,未登记权属建筑物的查封采用的是“登记查封+张贴公告”的形式,如果规则制定并落实,案外人及利害关系人就会清楚其如果对未登记权属建筑物进行买卖、抵债等,就应当同办理了产权登记的建筑物一样,到规划和自然资源管理机关查询并核实该财产的权利负担或瑕疵,从而及时了解有关财产的情况,如其在没有法院登记查封时依法取得了财产的相关权利,即便后期有法院查封,其也可以依法主张权利,有效避免损失,这也就使其对财产风险有了一个预期判断。其次,从另一方面讲,未登记权属建筑物有了登记信息,进一步发展后,便会制约该类财产肆意脱离监管处置的乱象,利于房产市场的有序发展及群众权益的有效保障。
(2)对于其他法院。不言而喻,法院对未登记权属建筑物执行的最大障碍在于无法确定该类财产的查封顺序,也就无法确认自己是否有处置权利,从而畏首畏尾,不敢推进,或是冒然处置,执行错误。但是,对于登记查封的财产,执行法院因有协助登记查封机关的查封顺序反馈,所以不会出现上述问题。如此看来,未登记权属建筑物如果能从传统单一的公告查封方式转变为可由协助执行机关登记查封的方式,定会杜绝执行法院因不能确定查封顺序而出现的各类执行错误问题。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2022-11-22 17:16:05
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